Сколько придётся заплатить? Экономика покупки особняка

Вот, вы прогуливаетесь по Арбату, Никитскому бульвару или Большой Ордынке, и вас окружает историческая застройка. Над вами нависает треугольный фронтон, вам бросаются в глаза стройные ряды колонн, очаровывает лепнина – знайте, перед вами особняк. Со своим портретом и характером. Особняк – это всегда штучный товар. И велик шанс, что его можно приобрести.

Финальная стоимость особняка – это производная от многих параметров. Его локация, историческая ценность, внешнее состояние объекта и систем коммуникаций, размер земельного участка, кадастровая стоимость – главные регуляторы ценника. Решились приобрести особняк, но не знаете, какие расходы сопутствуют такой покупке? Обо всех налогах и платежах – читайте в нашей статье.

Налог на недвижимость

Как мы уже говорили, особняк – товар штучный. И это касается не только его внешнего облика, но и всех экономических процессов, связанных с его дальнейшей судьбой после перехода от одного собственника к другому. И чтобы не быть голословным – возьмём конкретное здание, и на его примере взглянем на статьи расходов.

Перед вами 2-этажный особняк, расположенный по адресу: Бобров переулок, 4 строение 2. Общая площадь – 1040 квадратных метров. Рядом – земельный участок 480 «квадратов». Внутри – кабинетная планировка и отделка в офисном стиле. И продаётся он за 300 000 000 рублей.

Первая статья расходов – налог на недвижимость. Его величина зависит от кадастровой стоимости объекта. Обратимся к Росреестру: 55 543 000 рублей. Базовая процентная ставка для физических лиц – 1,5% от кадастровой стоимости. Средний показатель для юридических лиц – 2,2%. К примеру, у вас ИП – то за год вам придётся отдать в налоговую – 1 222 000 рублей.

Земельный налог

Следующая статья – это налог на землю. Здесь важно понимать: земельный участок, на котором стоит здание, и вся прилегающая территория – находится в собственности или арендуется у города? В нашем случае – второй вариант. Значит, придётся платить аренду по договору.

Любой договор аренды земельного участка – это индивидуальная история. Представим два соседних участка с сопоставимой площадью. Их сумма арендного платежа может отличаться, причём в некоторых случаях даже кратно. На финальную цифру влияют не только объективные показатели, но и ваши дипломатические способности.

Если бы участок был в собственности, то для расчёта земельного налога нам снова бы пришлось обратиться к кадастровой стоимости. Прилегающие 480 «квадратов» по данным Росреестра оцениваются в 77 459 000 рублей.

Обратимся к формуле, рассчитывающей налог на землю: Земельный налог = Кст х Д х Ст х Кв, где Кст – кадастровая стоимость, Д – размер доли в праве на участок, Ст – налоговая ставка, Кв – коэффициент владения участком.

Наша доля – стопроцентная. Налоговая ставка для такого объекта в Москве – 1,5. Коэффициент применяется только в случае владения участком в течение неполного года. Это не наш случай, коэффициент не считаем. Соберём все цифры вместе и получим: земельный налог – 1 161 000 рублей.

Для сокращения налоговых расходов некоторые покупатели отчуждают часть прилегающей территории. Если вам достаточно общественных парковочных мест, вы не собираетесь строить веранду, то и незачем переплачивать за лишние метры. В случае с договором аренды участка – имеет смысл пересмотреть его предмет.

Дополнительные затраты

Мы прикинули все расходы на налоговые нужды. Теперь рассчитаем, сколько придётся платить управляющей компании. Здесь всё те же привычные нам статьи: электричество, отопление, водоотведение, ХВС, ГВС, вывоз мусора.

Средняя стоимость коммунальных услуг – 100 рублей за 1 квадратный метр. В нашем особняке – 1040 «квадратов». За год эти расходы составят – 1 248 000 рублей.

Двигаемся дальше. Наш особняк нуждается в ежедневной уборке и обслуживании. Для этого нам придётся либо регулярно обращаться в клининг-службу, либо взять в штат отдельного человека или даже двух – всё-таки особняк у нас не маленький. Средняя рыночная оценка труда уборщицы – 1800 рублей/смена. В 2021 году – 247 рабочих дней. Умножаем и получаем – 444 600 рублей за поддержание чистоты.

Если вы купили не просто особняк, а памятник архитектуры – готовьтесь к дополнительным обязательствам. При передаче прав собственности вы получите на руки и договор, подписанный Департаментом культурного наследия Москвы. Внутри – все подробности о сроках и необходимых ремонтных работах.

На вашей совести – целостность фасада и художественных элементов интерьера. Добавьте к этому ещё и строгие ограничения по реконструкции внешнего облика, размещения вывесок и рекламы, изменения внутренней планировки. Да, это дополнительные расходы. Но зато у вашего особняка богатая история. И теперь вы – его важная часть.

Наш особняк как раз относится к объектам культурного наследия. Внутри ничего ценного почти не осталось. Весь интерьер за исключением двусветных лестничных пролётов – это сплошной «новодел». И нам придётся вложиться в основном в сохранение экстерьера.

Из расчёта 50 000 рублей/месяц на сохранение нашего памятника – получим 600 000 в год. Это ориентировочная цифра, которая может варьироваться в обе стороны.

Сведём воедино представленные цифры и получим приблизительную картину. За год на «всё про всё» будет уходить – 4 675 600 рублей.

Если вас не напугали наши подсчёты, и вы всё же желаете приобрести особняк – тогда переходите на главную и скачивайте каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – все новинки, здания по спец цене, подробности и красивые фото особняков.