Сколько придётся заплатить? Экономика покупки особняка

Автор статьи

Ирина, эксперт проекта

Опубликовано: 28.05.2021
Просмотров: 6 008

Вот, вы прогуливаетесь по Арбату, Никитскому бульвару или Большой Ордынке, и вас окружает историческая застройка. Над вами нависает треугольный фронтон, вам бросаются в глаза стройные ряды колонн, очаровывает лепнина – знайте, перед вами особняк. Со своим портретом и характером. Особняк – это всегда штучный товар. И велик шанс, что его можно приобрести.

Фасад особняка на Большой Ордынке

Финальная стоимость особняка – это производная от многих параметров. Его локация, историческая ценность, внешнее состояние объекта и систем коммуникаций, размер земельного участка, кадастровая стоимость – главные регуляторы ценника. Решились приобрести особняк, но не знаете, какие расходы сопутствуют такой покупке? Обо всех налогах и платежах – читайте в нашей статье.

Налог на недвижимость

Как мы уже говорили, особняк – товар штучный. И это касается не только его внешнего облика, но и всех экономических процессов, связанных с его дальнейшей судьбой после перехода от одного собственника к другому. И чтобы не быть голословным – возьмём конкретное здание, и на его примере взглянем на статьи расходов.

Перед вами 2-этажный особняк, расположенный по адресу: Бобров переулок, 4 строение 2. Общая площадь – 1040 квадратных метров. Рядом – земельный участок 480 «квадратов». Внутри – кабинетная планировка и отделка в офисном стиле. И продаётся он за 300 000 000 рублей.

Фасад особняка на переулке Боброва, 4

Первая статья расходов – налог на недвижимость. Его величина зависит от кадастровой стоимости объекта. Обратимся к Росреестру: 55 543 000 рублей. Базовая процентная ставка для физических лиц – 1,5% от кадастровой стоимости. Средний показатель для юридических лиц – 2,2%. К примеру, у вас ИП – то за год вам придётся отдать в налоговую – 1 222 000 рублей.

Фасад особняка

Земельный налог

Следующая статья – это налог на землю. Здесь важно понимать: земельный участок, на котором стоит здание, и вся прилегающая территория – находится в собственности или арендуется у города? В нашем случае – второй вариант. Значит, придётся платить аренду по договору.

Любой договор аренды земельного участка – это индивидуальная история. Представим два соседних участка с сопоставимой площадью. Их сумма арендного платежа может отличаться, причём в некоторых случаях даже кратно. На финальную цифру влияют не только объективные показатели, но и ваши дипломатические способности.

Если бы участок был в собственности, то для расчёта земельного налога нам снова бы пришлось обратиться к кадастровой стоимости. Прилегающие 480 «квадратов» по данным Росреестра оцениваются в 77 459 000 рублей.

Боковой фасад особняка

Обратимся к формуле, рассчитывающей налог на землю: Земельный налог = Кст х Д х Ст х Кв, где Кст – кадастровая стоимость, Д – размер доли в праве на участок, Ст – налоговая ставка, Кв – коэффициент владения участком.

Наша доля – стопроцентная. Налоговая ставка для такого объекта в Москве – 1,5. Коэффициент применяется только в случае владения участком в течение неполного года. Это не наш случай, коэффициент не считаем. Соберём все цифры вместе и получим: земельный налог – 1 161 000 рублей.

Для сокращения налоговых расходов некоторые покупатели отчуждают часть прилегающей территории. Если вам достаточно общественных парковочных мест, вы не собираетесь строить веранду, то и незачем переплачивать за лишние метры. В случае с договором аренды участка – имеет смысл пересмотреть его предмет.

Боковой фасад особняка

Дополнительные затраты

Мы прикинули все расходы на налоговые нужды. Теперь рассчитаем, сколько придётся платить управляющей компании. Здесь всё те же привычные нам статьи: электричество, отопление, водоотведение, ХВС, ГВС, вывоз мусора.

Средняя стоимость коммунальных услуг – 100 рублей за 1 квадратный метр. В нашем особняке – 1040 «квадратов». За год эти расходы составят – 1 248 000 рублей.

Интерьеры офисов

Двигаемся дальше. Наш особняк нуждается в ежедневной уборке и обслуживании. Для этого нам придётся либо регулярно обращаться в клининг-службу, либо взять в штат отдельного человека или даже двух – всё-таки особняк у нас не маленький. Средняя рыночная оценка труда уборщицы – 1800 рублей/смена. В 2021 году – 247 рабочих дней. Умножаем и получаем – 444 600 рублей за поддержание чистоты.

Интерьеры особняка

Если вы купили не просто особняк, а памятник архитектуры – готовьтесь к дополнительным обязательствам. При передаче прав собственности вы получите на руки и договор, подписанный Департаментом культурного наследия Москвы. Внутри – все подробности о сроках и необходимых ремонтных работах.

Оформление входной зоны особняка

На вашей совести – целостность фасада и художественных элементов интерьера. Добавьте к этому ещё и строгие ограничения по реконструкции внешнего облика, размещения вывесок и рекламы, изменения внутренней планировки. Да, это дополнительные расходы. Но зато у вашего особняка богатая история. И теперь вы – его важная часть.

Оформление лестничного пролёта

Наш особняк как раз относится к объектам культурного наследия. Внутри ничего ценного почти не осталось. Весь интерьер за исключением двусветных лестничных пролётов – это сплошной «новодел». И нам придётся вложиться в основном в сохранение экстерьера.

Из расчёта 50 000 рублей/месяц на сохранение нашего памятника – получим 600 000 в год. Это ориентировочная цифра, которая может варьироваться в обе стороны. 

 Интерьеры коридора особняка

Сведём воедино представленные цифры и получим приблизительную картину. За год на «всё про всё» будет уходить – 4 675 600 рублей.

Если вас не напугали наши подсчёты, и вы всё же желаете приобрести особняк – тогда переходите на главную и скачивайте каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – все новинки, здания по спец цене, подробности и красивые фото особняков.