Отель в московском особняке: как выбрать здание под гостиницу

Автор статьи

Дмитрий, эксперт проекта

Опубликовано: 03.07.2017
Просмотров: 5 570

В 2016 году отельеры сорвали большой куш: Москву посетили 6 миллионов туристов. За год их число увеличилось на миллион. Гости заполонили гостиницы, отели и хостелы. За номера категории «люкс» они заплатили на 18% больше. Поэтому купить особняк под отель – это верное решение.

Исторически сложилось, что особняки сосредоточились в пределах Садового кольца: на Арбате, Патриарших и Чистых Прудах или в Замоскворечье. Здесь в шаговой доступности находятся станции метро, бизнес-центры класса A+, банки, страховые компании, кафе, рестораны, ателье, салоны красоты, SPA и бутики. Под боком – театры, музеи, галереи искусств. Кругом – пешеходные улицы, парки с фонтанами и велодорожками. Сама история определила судьбу особняков: стать идеальным местом для отеля. 

Отель «Басманка Дом Приёмов» на 15 номеров, расположен в особняке у метро «Бауманская».

Чемпионат по футболу и азиатский бизнес или кого ждать в гости

Прежде чем покупать особняк, нужно понять, кто будет жить в гостинице. С одной стороны, в Москву приедут иностранные болельщики Чемпионата мира по футболу 2018 года. С другой, футбол – это временное явление.

Обратимся к статистике. По данным аналитиков за 2016 год, 70% гостей столицы – это россияне. Чаще всего, они приезжают по работе. Поэтому бронируют отель с понедельника по пятницу.

Деловые туристы не платят за отель сами. За них переводит деньги работодатель. Отельеры говорят, что компании спокойно реагируют на рост цен. Иными словами, им не важно, сколько платить за номер. Важнее результат поездки.

Мы уже писали, что в 2016 году поток иностранцев вырос на 20%. Европейских бизнесменов сменили азиатские. Первое место по количеству туристов в Москве занимает Китай. Идёт к успеху Иран. Прирост числа иранских путешественников – 100% в год.

Похоже, что гость нашего отеля окажется азиатским предпринимателем.

Отель «Пушкин» на 61 номер, расположен в особняке в районе метро «Чеховская».

Психанул и не продлил или как выбрать между покупкой или арендой

Купить особняк безопаснее, чем арендовать.

Во-первых, особняк в Москве – это штучный товар. Владельцы продают на открытом рынке около 100 особняков. Не каждый из них подойдёт под отель. По данным компании Whitewill и сайта osobnyaki.com, гостиницу можно открыть в 66 особняках. Чтобы купить особняк, придётся заплатить от 65 миллионов до 3,5 миллиардов рублей за здание.

Во-вторых, арендовать особняк под гостиницу – это риск. Так ваш бизнес будет зависеть от настроения домовладельца. Сегодня он продлил договор с вашей компанией, а завтра – передумал. Нельзя исключить ситуацию, что ваш отель категории 5* придётся закрыть из-за прихоти арендодателя.

По данным Whitewill, в центре Москвы можно арендовать 12 особняков. Размер арендной ставки составляет от 10 000 до 30 000 рублей за метр. Стоимость целого особняка начинается от 590 000 рублей в месяц и достигает 3 миллионов рублей за здание.

Отель «Велий» на 47 номеров, Расположен в особняке возле метро «Боровицкая»

В соседнем номере жил Наполеон или как продвигать старинный особняк

История особняка может стать основой продвижения вашего отеля на международном рынке. Маркетинговая ценность исторических памятников заключается в том, что легенду отеля не придётся создавать «с нуля».

Особняки 18-20 века принадлежали состоятельным купцам и дворянам. Один владелец сменял другого, как и знаковые события. Каждый особняк обладает уникальной историей. Так, в усадьбе Салтыковых-Чертковых на Мясницкой улице, согласно легенде, провёл две ночи французский император Наполеон Бонапарт. Этот факт мог бы стать решающим, чтобы гость забронировал «президентский люкс».

Отель «Бентли» на 12 номеров, Расположен в особняке возле метро «Курская».

Деревья – это преимущество или зачем вам понадобятся зелёные насаждения

Прежде, чем купить особняк под отель, нужно посмотреть на соседей.

Допустим, к вам приедет предприниматель. У него – плотный график. Выставки, встречи, переговоры. Нужно дать выспаться. Толщина стен в особняке – метр. Но даже толстые стены не защитят сон от уличного шума. Если ваш отель будет работать для путешественников, танцевальный бар по соседству может быть только в радость.

В любом случае, шум поглощают деревья. Поэтому, если вокруг особняка растут тополя, это будет преимуществом для отеля.

Гостиница «Сретенская» на 38 номеров, Расположена в особняке возле метро «Сухаревская»

Папку с нормативами можно выбросить или как рассчитать площадь номера «люкс»

Чтобы составить бизнес-план отеля, нужно определить минимальное количество номеров. Учесть расположение зоны ресепшн, охраны, лобби и ресторана. Рассчитать размеры комнат для технического и обслуживающего персонала. Предусмотреть помещения для прачечных, ателье, кладовых для белья, сервировочных, инженерного оборудования и так далее.

Для отелей высшей категории следует предусмотреть помещения для деловой деятельности: переговорные комнаты, коворкинги и залы для презентаций. Данные о площади необходимых помещений станут основой для выбора подходящего особняка.

Если планировать отель на 10 и более номеров, придётся учитывать требования Московских градостроительных норм для гостиниц.

Допустим, вы решили купить особняк на 3000 метров и планируете открыть в нём отель категории 5*. Согласно нормативу, вы можете выделить под номера 2000 метров. Этой площади хватит на 45 номеров по 1-4 комнаты. Также вам понадобится один блок для персонала на 70 метров. Остальные 930 метров нужно разделить на зоны ресепшн, лобби, комнаты для инженерного оборудования и охраны.

Ресторан вашего отеля, согласно нормам, должен вмещать около 100 человек. Получается, площади для него не хватит. Поэтому число номеров можно уменьшить до 9, а папку с нормативами выбросить. Так вы сможете добавить больше сервисов: кафе, ресторанов, переговорных, конференц-залов и так далее.

Автобус приехал, а парковать некуда или сколько места займёт Бентли

Парковочные места – это обязательное условие для туриста-бизнесмена. Как правило, в будни парковки заняты. В плотном графике трудно найти 30 минут, чтобы припарковаться в центре Москвы. Поэтому ваш особняк должен иметь внутренний двор. Парковку можно сделать там.

Согласно нормам, площадь машиноместа не должна превышать 22 метра. Возьмём Роллс-Ройс Фантом 2016 года. Его длина – 6 метров, ширина – 2. Добавим по метру с каждой стороны. Это нужно, чтобы свободно открыть двери, подойти к багажнику и капоту. Умножим 8 на 4. Итого – 32 метра. Для Бентли Мульсан и БМВ седьмой серии занимают 28 метров. Снова выбросите нормативы, если раньше этого не сделали, и рассчитайте количество машиномест самостоятельно.

Дополнительно вам может понадобиться площадка для остановки туристического автобуса и подъезд для грузового транспорта.

Отель «Сверчков, 8» на 12 номеров, Расположен в районе метро «Китай-город»

Когда в отеле течёт крыша или кому позвонить для реконструкции

Прежде, чем купить особняк, проверьте крышу, стены и фундамент.

Как правило, особняки – это здания 18-20 века, высотой два-три этажа. Наши предки строили «на века». Толщина наружных стен и внутренних перегородок достигают одного метра. В отделке использовали природные материалы: мрамор, дорогие породы дерева и позолоту. Дома сохранили рустовку, лепнину, витражи, кладку печей и так далее. Поэтому большинство особняков пригодны для ремонта, отделки и строительства гостиничных номеров.

Если крыша течёт, а стены рушатся – реконструкцию придётся согласовать с московским архитектурным ведомством. Если решите поменять внутренние перегородки – то же самое.

Если ваш особняк – не ваш: почему так может быть

Здания гостиниц – это коммерческая недвижимость. Поэтому не торопитесь купить особняк под отель. Сначала посмотрите документы. Если бумаги запрещают размещать отель в особняке, недвижимость придётся переводить в другую категорию. Это займёт время и потребует затрат, несопоставимых с деятельностью отеля. Помните, что особняк может находиться в залоге по кредиту или нести другое обременение.

Чтобы купить особняк под отель, и сделка прошла чисто, позвоните экспертам проекта osobnyaki.com по номеру +7 (495) 320-95-45. Брокеры за 30 минут подберут до 6 подходящих вариантов и покажут их вам на следующий день. Специалисты помогут привлечь финансирование, оформить лизинг и не возьмут комиссию за сделку.