Как купить усадьбу в Москве? Пошаговый гид + советы по реставрации

Автор статьи

Ирина, эксперт проекта

Опубликовано: 21.05.2025
Просмотров: 155

Сегодня мы наблюдаем рост спроса на исторические усадьбы в Москве и Подмосковье. Кто-то ищет семейную резиденцию, кто-то — помещение для загородного отеля. В статье разбираем юридические нюансы покупки такой недвижимости, стоимость усадеб в Москве и главные тренды 2025 года на рынке особняков.

Кто покупает усадьбы и зачем?

Тренды 2025 года

Сегодня всё чаще покупатели ищут особняки под частные галереи, штаб-квартиры компаний и семейные резиденции. Для многих такие дома — отличная альтернатива загородному коттеджу. Оптимальная площадь помещений от 500 до 1500 м² с высокими потолками, свободной планировкой. И главный критерий — наличие приватной территории, где можно разбить плодовый сад, обустроить гостевые павильоны или детский игровой парк.

Сейчас у покупателей вызывают особый интерес загородные заброшенные усадьбы. Приоритетные локации: ближайшее Подмосковье — районы Барвихи, Звенигорода.

Какие усадьбы в продаже

Усадьба в Талицах

Усадьба в Талицах появилась во второй половине XIX века по заказу местных владельцев села — Аигиных. Отсюда она и получила своё название. Купцы Аигины ещё до отмены крепостного права самостоятельно откупились от помещика. И уже после реформы 1861 год открыли кирпичные и лесопильные заводы. На месте постоялого двора они возвели жилые и хозяйственные постройки, здания кузницы и большой парк. В прошлом столетии усадебный комплекс использовала Талицкая восьмилетняя школа.

Сейчас у дома живописная парковая территория с прудом. В комплекс зданий входят главный дом, флигель и каретник. Двухэтажный главный дом соединён с каретным двором подземным переходом. Галерея каретного двора — идеальная локация для проведения мероприятий и выставок. В домах комплекса сохранён исторический паркет, стены покрашены или отделаны текстилем, воссоздан лепной декор, изразцовые печи и дровяные камины. А перед главным домом и флигелем восстановили булыжную мостовую — сейчас здесь организована парковка. Общая площадь 2136 м².

В 2014 году усадьбу полностью отреставрировали и вернули ей исторический облик. До МКАД — 25 минут на машине. Есть удобный выезд на Ярославское шоссе.

Вход в главный дом усадьбы в Талицах

Усадьба в деревне Тарасково

Это исторический особняк 1750 года постройки находится в деревне Тарасково в Наро-Фоминском районе Московской области. В окружении дома — парк, Казанская церковь и небольшой пруд.

Впервые имение Тарасково упоминается в 1760 году — тогда им владела помещица Анна Хрущёва. На рубеже XIX-XX веков дом принадлежал дворянскому роду Глебовых. Именно они построили двухэтажный дом, который сохранился до наших дней, и кухонный флигель. После революции на базе имения работал колхоз «Тарасково». В 1973 году особняк признали объектом культурного наследия регионального значения. Общая площадь 1010 м².

Благодаря смешанной планировке и отсутствию отделки вы можете обустроить пространство под свой запрос. В 2016 года была проведена реставрация, однако особняк требует ремонта — в том числе интерьеров. До пляжа реки Оки — 20 минут на машине. Есть удобные выезды на трассу М-4 и Каширское шоссе.

Фасад главного дома в имении Тарасково

Усадьба Никольское-Обольяниново

Сама усадьба и парк раньше считались одним из лучших образцов садово-паркового искусства в Подмосковье на рубеже XVIII – XIX веков. Последними владельцами были Олсуфьевы — выдающиеся филантропы. В своё время здесь также жил и работал Лев Толстой. Именно в поместье он трудился над повестью «Смерть Ивана Ильича», рассказом «Хозяин и работник» и первой редакцией романа «Воскресение». Владелец усадьбы Адам Олсуфьев построил на территории метеорологическую станцию и приглашал в гости Дмитрия Менделеева, который готовил здесь первый полёт на воздушном шаре.

На территории — главный дом в стиле классицизм общей площадью 950 м², старинный парк с каменной лестницей, которая ведёт к прудам. Всего их тут 2 — Верхний («Чистый») и Нижний («Грязный»). Также есть готовые фундаменты для парковых беседок.

В окружении дома — отреставрированный храм Святого Николая, горнолыжные склоны города Дмитрова. Усадьба отлично подойдёт, если вы планируете здесь частную резиденцию, ресторан или загородный мини-отель.

Фасад главного дома усадьбы Никольское-Обольяниново, автор фото: Vadim Razumov

Юридические сложности при покупке усадьбы

Кто владеет землёй?

Обычно усадьбами могут владеть:

• Частные лицы — потомки первоначальных владельцев. Таких в Москве не очень много.
• Муниципалитет. Например, если усадьба заброшена или изъята за долги.
• Инвесторы. Такие клиенты часто покупают здания для редевелопмента.

Юридические сложности при покупке

1. Проверка документов

Запросите у продавца правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, акт ввода в эксплуатацию — для реконструированных объектов.

Если речь про усадьбы-памятники, то нужно проверить статус объекта культурного наследия в ЕГРН. В дальнейшем это накладывает определённые ограничения на ремонтные работы. Об этом расскажем дальше.

Важно: статусные дома или объекты культурного наследия защищены законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». У каждого из таких объектов на территории России есть свой паспорт. В нём прописаны сведения о виде объекта, границах территории, предметы охраны, а также номер и дата, когда было принято решение о внесении объекта в реестр. 

2. Чья земля

Обязательно удостоверьтесь, что приусадебная территория оформлена в собственность. Это видно в выписке из ЕГРН.

3. Скрытые обременения

Запросите документ об отсутствии долгов за коммунальные услуги. А также проверьте историю объекта на предмет наличия судебных споров.

Усадьбы-памятники: что нужно знать

Приобретая объекты культурного наследия нужно понимать, что вы неизбежно столкнётесь с ограничениями при реставрации. Так, по закону вы обязаны следить за сохранностью и неизменностью облика здания, не проводить работы, которые могут потенциально ухудшить условия для его сохранности, не менять планировку и не портить интерьер. 

Поэтому перекрасить стены с многовековой лепниной в трендовый цвет — не получится, без разрешения соответствующих органов как минимум. Сюда же относится замена окон на пластиковые или установка кондиционера на фасаде. В Москве даже малейшие вмешательства нужно согласовывать с Департаментом культурного наследия и КГИОП. Перед проведением работ нужно подготовить проектную документацию по заданию госоргана, организовать технический, авторский и государственный надзор за проведением работ.

Как избежать мошенничества

Здесь мы вам дадим универсальный совет, который можно применить к любым сделкам с недвижимостью. 

1. Обязательно проверяйте и перепроверяйте права продавца на владение. Если он работает по доверенности — то она должна быть нотариально заверена.
2. Внимательно изучите договор купли-продажи, кадастровый паспорт и акты обследования. В идеале — пригласите юриста на сделку.

Также можно провести независимую экспертизу: оценить состояние фундамента, стен. Так как многие здания старые, могут быть скрытые дефекты, риск обрушения конструкций.

Стоимость усадьбы и скрытые расходы

Средние цены в Москве и Подмосковье

Стоимость усадеб сильно зависит от многих факторов:

• расположения;
• площади;
• состояния фасадов и интерьеров;
• наличия придомовой территории и парковки;
• целей, под которые подходит здание;
• истории дома;
• и других нюансов.

Например, городская усадьба в Мещанском районе площадью 4 440 м² стоит 8 млрд ₽. Здесь 4 исторических особняка, ландшафтный парк и подземная парковка. Считается, что дома были построены в конце XIX века для графа Сергея Орлова-Давыдова.

Дополнительные издержки

Нельзя забывать об имущественном налоге, расходах на ремонт и поддержание коммуникаций в надлежащем состоянии. Точной суммы здесь нет — всё зависит от состояния усадьбы, площади и так далее.

 Усадьба начала XX века в Сколкове

Реставрация усадьбы: как сохранить историю

Согласование работ

Подготовили поэтапный план на получение разрешения на сохранения объектов культурного наследия:

1. Нужно получить задание от КГИОП в течение 30 рабочих дней.
2. Далее — проектировщик с лицензией от Минкультуры России может начинать разработку проектной документации.
3. Как только она будет готова — проводим государственную историко-культурную экспертизу документации. За это ответственны специалисты, аттестованные Минкультуры России.
4. После положительного решения историко-культурной экспертизы — нужно получить одобрение КГИОП на проектные работы.
5. Только после этого КГИОП может выдать разрешение на начало работ для подрядчика с лицензией Минкультуры. Обычно — в течение 30 рабочих дней.
6. Авторский надзор и научное руководство должен предоставить в КГИОП научный отчёт о проделанных работах. На это будет 90 дней с момента завершения всех работ.
7. Утверждают этот отчёт в течение 30 рабочих дней.
8. Как только ответ получен — можно организовывать приёмочные процедуры и оформление акта приёмки работ.

Что запрещено:

• Менять этажность, пропорции здания, цвет фасадов и форму кровли.
• При реставрации нужно сохранять оригинальные элементы: лепнину, барельефы, историческую планировку.

Стоимость ремонта

Здесь всё зависит от масштаба ремонта, площади дома и так далее. Также важен проект, который согласуют все инстанции. Но рассчитывать нужно минимум на 600 000 ₽ за 1 м². И лучше заложить бюджет чуть больше на случай непредвиденных ситуаций по ходу ремонта.

Пошаговая инструкция покупки

1. Поиск усадьбы. Лучше обратиться к специалистам рынка особняков. Они не только подберут подходящий дом или загородный комплекс под ваш запрос, но и возьмут на себя все юридические и бюрократические моменты.
2. Проверка документов. Изучаем все правоустанавливающие бумаги, пробиваем объект на наличие обременений. И не забываем о проверке технического состояния здания.
3. Выходим на переговоры. Если это аукцион или торги — выигрываем по максимально выгодной цене. Если собственник физлицо или юрлицо — договариваемся о комфортных условиях сделки.
4. Подготовка договора. Оформляем все бумаги по купле-продажи с участием нотариуса. Далее — регистрируем в Росреестре.

Истории покупателей

Брокер Whitewill Альберт Карипов поделился историями своих последних сделок. Спойлер: преимущественно, клиенты приобретают под редевелопмент и инвестиции. 

Так, клиент из Португалии купил дом внутри ТТК площадью 6000 м² для своего ретрит-центра. Вскоре здесь появится студия для йоги и медитаций. 

Было несколько инвестиционных сделок:
1. Профессиональный игрок на рынке особняков приобрёл дом 3000 м² внутри Бульварного кольца. Сейчас активно делает ремонт, затем поделит на несколько небольших лотов и будет продавать.
2. Инвестор из региона в сфере строительства купил действующий отель на 85 номеров и площадью 6000 м². Локация — недалеко от Садового кольца.

Покупки для себя тоже были. Региональный предприниматель купил дом площадью 700 м² напротив Кремля. Будет переезжать с семьёй.

Комплекс особняков в районе Филёвский парк — постройка начала XIX века. Бывшие земли Нарышкиных.

Заключение

Покупка усадьбы — однозначно очень сложная процедура, требующая серьёзной включённости в процесс и понимания тонкостей. Здесь вам поможет Whitewill. Наши брокеры смогут найти загородную усадьбу для реставрации под семейную резиденцию, отель или корпоративную штаб-квартиру. Мы проведём все проверки как здания, так и собственника. Оставляйте заявку на обратный звонок — брокеры Whitewill с вами оперативно свяжутся.